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关于印发《公共土地上房屋征收评估办法》的通知

浏览次数: 日期:2011年6月7日

建房[2011]77

各省、自治区住房城乡建设厅,直辖市住房城乡建设委员会(房地局),新疆生产建设兵团建设局:

根据《公共土地上房屋征收与上条例》,我部制定了《公共土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们,呼吁遵照执行。

附件:公共土地上房屋征收评估办法

 

中华人民共和国住房和城乡建设部

第二一一年六月三日

 

附件:

公共土地上房屋征收评估办法

首先条 啊规范国有土地上房屋征收评估活动,保险房屋征收评估结果客观公正,根据《公共土地上房屋征收与上条例》,制订本办法。

第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,和对相关评估结果进行审查评估和评议,适用本办法。

先后三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、合理、公正地进行房屋征收评估、评议工作,连对出具的评估、评议意见负责。

其他单位和个人不得干预房屋征收评估、评议活动。和房屋征收当事人有利害关系的,应该回避。

先后四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由于房屋征收机关通过组织为征收人仍少数服从多数的标准投票决定,或者使摇号、抽签等随机方式确定。实际办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得使用迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

先后五条 同征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构负责。房征收范围较大的,可以由少下以上房地产价格评估机构共同承担。

少下以上房地产价格评估机构负责的,应该共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织有关房地产价格评估机构就评估对象、评估时接触、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,合并标准。

先后六条 房地产价格评估机构选定或者规定后,一般由房屋征收机关作委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,连和其签订房屋征收评估委托合同。

房征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求和委托日期等内容。

房征收评估委托合同应当载明下列事项:

(同)代表和房地产价格评估机构的中心情况;

(第二)担负本评估项目的注册房地产估价师;

(其三)评估目的、评估对象、评估时接触等评估基本事项;

(四)代表应提供的评估所需资料;

(五)评估过程中双方的权利和无偿;

(六)评估费用及收取办法;

(七)评估报告交付时间、办法;

(八)违约责任;

(九)解决争议的方法;

(十)其他需要载明的事项。

先后七条 房地产价格评估机构应当使与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

先后八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“啊房屋征收机关和被征收人确定为征收房屋价值的增补提供依据,评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“啊房屋征收机关和被征收人计算被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

先后九条 房征收评估前,房征收机关应该组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明显评估对象。评估对象应当全面、合理,不可遗漏、编造。

房征收机关应该向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已登记的房屋情况和未经登记建筑的肯定、拍卖结果情况。调查结果应当在屋征收范围内向被征收人公布。

对于已登记的房屋,那个性质、用和建筑面积,一般为房屋权属证书和房子登记簿的记载为准;房权属证书和房屋登记簿的记载不相同的,除了有证据证明房屋登记簿确有错误外,因为房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应该依照市、县级人民政府的肯定、拍卖结果进行评估。

先后十条 被征收房屋价值评估时接触吧房屋征收决定公告的日。

用于产权调换房屋价值评估时接触应当与被征收房屋价值评估时接触一致。

先后十一条 被征收房屋价值是靠给征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由于熟悉情况的贸易双方为公平交易方式在评估时接触自愿进行贸易的金额,但是不考虑让征收房屋租赁、质、封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响,凡是靠评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、封因素的影响,凡是靠评估价值中不扣除被征收房屋都抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先让偿款。

先后十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行的查勘,调查让征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,连妥善保管。

被征收人应协助注册房地产估价师对被征收房屋进行的查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必要的情况和资料。

房征收机关、被征收人和注册房地产估价师应当在实查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝以实查勘记录上签字或者盖章的,应该由房屋征收机关、登记房地产估价师和无强烈关系的第三人见证,关于情况应当在评估报告中说明。

先后十三条 登记房地产估价师应当根据评估对象和本地房地产市场状况,针对市场法、收入法、资本法、如果开发模拟等评估方法进行适用性分析后,选用其中同样种或强方对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类房地产有市的,应该选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收入的,应该选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应该选用假设开发模拟评估。

可以而且选用两种以上评估方法评估的,应该选用两种以上评估方法评估,连对各种评估方法的计算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

先后十四条 被征收房屋价值评估应当考虑让征收房屋的区位、用、修建结构、新旧程度、修建面积和占地面积、土地使用权等影响于征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值,机械设备、物资等搬迁费用,和停产停业损失等补偿,由于征收当事人协商确定;商讨不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

先后十五条 房征收评估价值应当为人民币为计价的货币单位,准确到第一。

先后十六条 房地产价格评估机构应当依照房屋征收评估委托书或者委托合同的预定,向房屋征收机关提供分户的开始评估结果。分户的开始评估结果应当包括评估对象的结合及那个中心情况和评估价值。房征收机关应该以分户的开始评估结果于征收范围内向被征收人公示。

公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的开始评估结果进行现场说明解释。在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

先后十七条 分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收机关提供委托评估范围内被征收房屋的完整评估报告和分户评估报告。房征收机关应该向被征收人转送分户评估报告。

完全评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的少名以上注册房地产估价师签字,连加盖房地产价格评估机构公章。不可因印章代替签字。

先后十八条 房征收评估业务完成后,房地产价格评估机构应当以评估报告和相关资料立卷、归档保管。

先后十九条 被征收人或者房屋征收机关对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十条 被征收人或者房屋征收机关对评估结果有异议的,应该从收到评估报告的日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的,应该向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,连指出评估报告存在的题材。

第二十一条 本来房地产价格评估机构应当从收到书面复核评估申请的日起10日内对评估结果进行审查。审查后,改变原来评估结果的,应该更出具评估报告;评估结果没有改变的,应该书面报告复核评估申请人。

第二十二条 被征收人或者房屋征收机关对原房地产价格评估机构的审查结果有异议的,应该从收到复核结果的日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对上仍发生异议的,依照《公共土地上房屋征收与上条例》第二十六条规定处理。

第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管机关和设区市的房地产管理机关应该组织建立评估专家委员会,针对房地产价格评估机构做出的审查结果进行评议。

评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第二十四条 评估专家委员会应当使成员组成专家组,针对复核结果进行评议。专家组成员为3人口以上单数,其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十五条 评估专家委员会应当从收到鉴定申请的日起10日内,针对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审查,出具书面鉴定意见。

通过评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应该维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误,再出具评估报告。

第二十六条 房征收评估鉴定过程中,房地产价格评估机构应当依照评估专家委员会要求,即使鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行的查勘和调查的,关于单位和个人应协助。

第二十七条 因为房征收评估、审查评估、评议工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及有关房地产交易信息的,房地产管理机关和其他相关单位应该提供方便。

第二十八条 在屋征收评估过程中,房征收机关或者为征收人不配合、不提供有关资料的,房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第二十九条 除了政府对用于产权调换房屋价格起特别规定外,应该为评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

先后三十条 被征收房屋的类房地产是靠与被征收房屋的区位、用、权利性质、档次、新旧程度、规模、修建结构等同或相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是靠给征收房屋的类房地产在评估时接触的平均交易价格。规定为征收房屋类似房地产的市场价格,应该剔除偶然的和不正常的因素。

先后三十一条 房征收评估、评议费用由委托人承担。但是鉴定改变原来评估结果的,评议费用由原来房地产价格评估机构负责。审查评估费用由原来房地产价格评估机构负责。房征收评估、评议费用按政府价格主管机关规定的收费标准执行。

先后三十二条 在屋征收评估活动受到,房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为,依照《公共土地上房屋征收与上条例》、《房地产估价机构管理方法》、《登记房地产估价师管理方法》相当规定处罚。违背规定收费的,由于政府价格主管机关依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

先后三十三条 依照办法由发布的日起实行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》并且废止。但是《公共土地上房屋征收与上条例》实行前已经依法取得房屋拆迁许可证的种类,继续沿用原有规定。

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